残価設定型住宅ローンとは？仕組み・2つの型・使える条件をやさしく解説

更新 2026.10.25 情報の確認日 2026.10.25

執筆・編集　残クレハウス.jp編集部

「残価設定型住宅ローン」は、家の将来の価値（残価）を使って、月々の返済を軽くしようとする住宅ローンです。車の「残クレ」に名前は似ています。しかし中身はかなり違います。しかも日本には、仕組みの違う2つの型があります。

この記事では、2つの型を分けて説明します。そのうえで、同じ条件で月々・総額・35年後の残債を計算して並べます。自分の数字で試したい人は、記事の途中にあるシミュレーターも使ってください。

この記事の結論

1残価設定型住宅ローンには「JTI型」と「据置型（国の保険を使う型）」の2つがあり、月々が下がる時期が違う
2据置型は月々が最初から下がるが、35年後にも借金が残り、総額は通常のローンより増える
3どちらも使える家・使える人がかなり限られる。2026年10月時点で据置型を扱う金融機関はない

この記事でわかること

残価設定型住宅ローンの仕組みを一言で
JTI型と据置型の違い（比較表）
4,000万円・35年で計算した月々と総額
いつから使えるか（2023年〜2026年の動き）
使える条件と、向く人・向かない人

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残価設定型住宅ローンとは

残価設定型住宅ローンは、家の価値の一部（残価）を、毎月の元本返済から外しておく住宅ローンです。残価とは、何十年か先にその家がいくらの価値を持っているか、という見込みの金額です。

通常の住宅ローンでは、借りたお金を全額、35年などの期間で返し切ります。残価設定型では、残価の分だけ返済を後回しにします。後回しにした分は、最後に売却で清算したり、利息だけを払い続けたりします。その結果、毎月の返済額を下げられる、という考え方です。

ただし、残価にも利息はかかります。返済を後回しにした分だけ、利息を払う期間が長くなります。だから月々は下がっても、総額は増えます。これは銀行や住宅金融支援機構の資料にも書かれていることです。

もう1つ大事なことがあります。日本の残価設定型住宅ローンは、「いつ月々が下がるか」で2つの型に分かれます。ここを混ぜると、話がかみ合わなくなります。

全体マップ：いま日本にある残価設定型住宅ローン

2026年10月25日時点で確認できた商品と制度を、型ごとに並べました。

残価設定型住宅ローンの全体マップ（2026-10-25時点）

型	誰が残価を支えるか	月々が下がる時期	主な取扱い
JTI型	移住・住みかえ支援機構（JTI）が家の価値を保証	残価設定月（借入条件で変わる）以降、オプションを使ったとき	日本住宅ローン・三菱UFJ銀行・楽天銀行（JTIの指定金融機関）
据置型（国の保険）	住宅金融支援機構の保険が金融機関の損を補う	借りた最初から	取扱金融機関は「なし」（2026年9月30日現在）
似た商品	各社の独自の仕組み	商品による	ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）、日本住宅ローン「おうちの残価設定ローン（借換）」など

各社の公式ページ・資料で確認。商品の条件は変わることがあります

このサイト（残クレハウス）では、上の2つを「JTI型」「据置型」と呼び分けます。以下、順番に見ていきます。

仕組み①：JTI型（あとから月々を軽くできる型）

JTI型は、一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）の「残価保証」を使う住宅ローンです。2023年3月に三菱UFJ銀行が扱いを始め、続いて楽天銀行も始めました。

JTI型の住宅ローンそのものは、ふつうの元利均等返済です。借りたお金を全額、毎月返していきます。違うのは、2つの「オプション（借りた人が使える権利）」が付いていることです。

返済額軽減オプション：ローンの残高が、JTIの保証する残価まで減ったあと（この時点を「残価設定月」と呼びます）に使えます。ローンが「新型リバースモーゲージ」に切り替わり、毎月の返済が大きく下がります。新型リバースモーゲージとは、元本の多くを死亡時に一括で返す形のローンです。
買取オプション：新型リバースモーゲージに切り替えたあと、家を売るときに、その時点のローン残高と同じ金額でJTI等が家を買い取ります。家を手放せば、ローンが残りません。

つまりJTI型は、残価設定月までは月々が下がらない型です。三菱UFJ銀行の資料では、通常の住宅ローン金利に年0.2%を上乗せした金利になります。そのため、残価設定月までは通常のローンより月々が少し高くなります。

残価設定月がいつになるかは、借入額・期間・金利で変わります。JTIは「住宅の営業担当者に問い合わせてほしい」と案内しています。最終的な月は、借入時に発行される「かｅせるオプション証明書（残価設定型）」に書かれます。

仕組み②：据置型（最初から月々を軽くする型）

据置型は、住宅金融支援機構（JHF）の「特定残価設定ローン保険」を使う型です。国土交通省は2025年12月23日に創設を発表し、令和7年度補正予算に14.52億円を計上しました。住宅金融支援機構の概要資料は2026年3月付けです。

据置型は、2つのローンを組み合わせます。

元金据置ローン：残価の部分です。毎月は利息だけを払います。元金は、死亡したときや家を売ったときに一括で返します。
割賦返済ローン：残価以外の部分です。ふつうに元金と利息を毎月返します。

残価の分は元金を返さないので、借りた最初から月々が下がります。割賦返済ローンを返し終わったあとは、元金据置ローンの利息だけが残ります。

万一のときの扱いも決まっています。死亡後に家を売った場合と、割賦返済ローンを返し終えたあとに家を売った場合、元金据置ローンは「ノンリコース」になります。ノンリコースとは、家を売っても足りない分を請求されない、という意味です。足りない分は、保険で金融機関に補われます。

ただし、住宅金融支援機構の取扱金融機関のページは「なし」（令和8年9月30日現在）です。制度はできたものの、2026年10月時点では申し込める金融機関がありません。いつ商品が出るかも公表されていません。

JTI型と据置型を比べる

JTI型と据置型（国の保険）の比較

	JTI型	据置型（国の保険）
月々が下がる時期	残価設定月以降、オプションを使ったとき	借りた最初から
残価設定月までの月々	通常より少し高い（金利+0.2%の例）	通常より低い
対象の家	JTIが認めた事業者が建てた認定長期優良住宅（自分が住む戸建て）	長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンション
買い方	新築（承認事業者が建てたもの）	新築・中古の購入・借換（リフォームは対象外）
残価の大きさ	JTIが家ごとに査定	担保評価額の30%以下、かつ土地評価額の60%以下（戸建て等）
年齢	各金融機関の審査による	申込時に満70歳未満。割賦返済ローンは完済時に満80歳未満
借入の上限	各金融機関による	2つのローンの合計で1億2千万円以下
家を売るとき	買取オプションでローン残高と同額で買い取り	条件を満たせばノンリコース
団体信用生命保険	新型リバースモーゲージに切り替えたあとは原則付けられない	金融機関が決める
申し込める先（2026年10月）	指定金融機関3社（ハウスメーカー経由）	なし

JTI公式ページ・三菱UFJ銀行の発表資料・住宅金融支援機構の概要資料（令和8年3月）で確認（2026-10-25）

ニュースで「家も残クレの時代」と言われるとき、多くは据置型の話です。一方、いまハウスメーカーで実際に案内されるのはJTI型です。この2つは、月々が下がる時期が逆です。営業担当者の説明を聞くときは、どちらの型の話なのかを最初に確かめてください。

数字で見る：4,000万円・35年の場合

同じ条件で、通常のローン・据置型・JTI型を計算しました。式は、このサイトのシミュレーターと同じです。数字は例で、実際の商品の金利ではありません。

通常ローン・据置型・JTI型の試算（例）

	月々	期間の途中・終了時の残債	総額	6年目から+1%の月々
通常ローン	112,914円	35年後に0	4,742.4万円	129,758円
据置型	100,977円（−11,937円）	35年後に600万円	4,841.0万円（+98.6万円）※	120,294円
JTI型	116,681円（+3,767円）	20年目の残高2,037.4万円	4,900.6万円（35年返し切った場合）	133,885円

条件：住宅価格4,000万円・頭金0・35年・元利均等・固定1.0%・ボーナスなし。据置型は残価15%（600万円）、残価部分も同じ金利と仮定。JTI型は金利1.2%（+0.2%）、残価設定月を20年目と仮定。金利上昇は6年目（61回目）から+1%

※据置型の総額は、35年後に残る600万円を現金で払った場合です

※JTI型で20年目に返済額軽減オプションを使うと、利息だけで計算した月々の目安は20,374円です（残高2,037.4万円×1.2%÷12）。楽天銀行は、建物の完成から50年までは少額の元本返済も続くと説明しています

※JTI型の買取オプションを20年目に使う場合、買取額はその時点の残高（2,037.4万円）と同額です

表から分かることは3つです。

据置型は月々が約1.2万円下がります。しかし35年後に600万円の借金が残り、総額は約99万円増えます。
JTI型は、最初の20年間は月々が約3,800円高くなります。そのかわり、20年目以降に「月々を大きく下げる」「家を手放してローンを消す」という選択肢を持てます。
金利が1%上がると、どの型でも月々は1.6万〜1.9万円ほど増えます。残価設定型だから金利上昇に強い、ということはありません。

もう1つ、据置型には注意があります。この試算では、残価部分も同じ1.0%と仮定しました。住宅金融支援機構の概要資料の試算例では、割賦返済ローンを年1.0%、元金据置ローンを年2.0%と想定しています。残価部分の金利が高めに設定されると、月々の差は小さくなり、総額の差は大きくなります。

自分の数字で試す

35年後に残る借金はどうなるか（据置型）

据置型で一番大事なのは、35年後に残る600万円の扱いです。道は3つあります。

現金で払う：上の表の総額4,841.0万円は、この場合です。
利息だけ払い続ける：600万円×1.0%÷12で、月5,000円です（金利が1.0%のままなら）。元金は死亡時などに一括で返します。
家を売る：割賦返済ローンを返し終えたあとの売却なら、売った額が足りなくても差額は請求されません（ノンリコース）。

「利息だけ払い続ける」を選ぶと、家は自分のものとして住み続けられます。ただし、子どもに家を残したいなら、相続した人が残りの元金を返すか、家を売って清算することになります。家を「次の世代に残す財産」と考える人ほど、この点を先に家族と話しておく必要があります。

家族に見せる1枚まとめ

家族と話すための1枚まとめ

住宅価格4,000万円・頭金0・35年・固定1.0%・残価15%・ボーナスなし（例）

月々の差−11,937円据置型。通常112,914円→100,977円

35年後に残る借金600万円現金で払う・利息だけ払う・売る、から選ぶ

総額の差+98.6万円残債を現金で払った場合

6年目から金利+1%なら月120,294円据置型。通常は129,758円

残クレハウス.jp｜確認日 2026.10.25｜例です

いつから使える？2023年〜2026年の動き

「残価設定型住宅ローンはいつから？」という質問には、型ごとに答えが違います。

残価設定型住宅ローンの主な動き

時期	できごと
2023年3月	三菱UFJ銀行がJTI型の取扱いを開始（ミサワホームの一部地域の分譲住宅）
2023年4月	楽天銀行が旭化成ホームズ「ヘーベルハウス・アフォーダブルプラン」で取扱いを開始
2023年6月	楽天銀行が大和ハウス工業の新築戸建てで、金利選択型の取扱いを開始
2025年12月	国土交通省が、残価設定型住宅ローン向けの保険制度の創設を発表（令和7年度補正予算14.52億円）
2026年3月	住宅金融支援機構が「特定残価設定ローン保険」の概要資料を公表
2026年4月	岡崎信用金庫が、地元の不動産会社2社が販売する住宅を対象に「おかしん残価設定型住宅ローン」を開始（借入期間は最長20年）
2026年6月	住信SBIネット銀行（2026年8月にドコモSMTBネット銀行へ社名変更）が「期日一括返済併用型住宅ローン」を開始
2026年9月30日	特定残価設定ローン保険の取扱金融機関は「なし」

各社の発表資料・公式ページで確認（2026-10-25）。岡崎信用金庫は同金庫のお知らせと報道による

2026年に「残価設定型住宅ローンが始まる」と報道されたのは、主に据置型（国の保険）のことです。JTI型は、2023年から使えます。

ドコモSMTBネット銀行の「期日一括返済併用型住宅ローン」は、担保評価額の50%を最終回に一括返済する商品です。対象は東京23区・横浜市・川崎市・大阪市の1億円以上のマンションで、年収1,000万円以上などの条件があります。残価の保証はなく、同行は「売却代金だけでは完済できない可能性がある」と書いています。名前に「残価」は入っていませんが、比べる相手として知っておく価値があります。

使える条件：誰でも使えるわけではない

残価設定型住宅ローンは、使える家と使える人が限られます。主な条件をまとめます。

家の条件

JTI型：認定長期優良住宅で、自分が住む戸建て。しかも、JTIがメンテナンスプログラムを承認した事業者が建てた家に限られます。市街化調整区域は対象外です。
据置型：長期優良住宅、予備認定マンション、管理計画認定マンションのどれかです。

どちらの型でも、長期優良住宅であることがほぼ前提になります。長期優良住宅には、建築費や申請の手間が増えるという面もあります。

申し込み方の条件

JTI型は、ハウスメーカーや工務店を通して申し込みます。楽天銀行は「契約した住宅メーカー経由の申込みに限る」と明記しています。銀行の窓口やウェブから直接は申し込めません。

JTIのページには、残価保証を使えるハウスメーカーとして、旭化成ホームズ・住友林業・積水化学工業・大和ハウス工業・トヨタホーム・パナソニックホームズ・北洲・ミサワホーム・ヤマダホームズ・ロゴスホールディングスが載っています（五十音順、2026-10-25確認）。このほか、株式会社家守り経由の工務店も載っています。

マンション・中古の場合

JTI型は戸建ての新築が対象です。マンションや中古住宅で使える可能性があるのは、据置型（ただし取扱金融機関なし）や、日本住宅ローンの借換商品などに限られます。

メリットとデメリット

良い点

据置型は、最初から月々を下げられる
JTI型は、残価設定月のあとに「月々を大きく下げる」「家を手放してローンを消す」を選べる
どちらも、条件を満たせば家を売っても借金が残りにくい
老後の返済が重くなる不安に、あらかじめ手を打てる

注意点

総額は通常のローンより増える（試算で約99万〜158万円）
据置型は35年後にも借金が残る
JTI型は残価設定月まで、月々が通常より高い
使える家・建てる会社・申し込み先が限られる
新型リバースモーゲージに切り替えると、団体信用生命保険は原則付けられない

デメリットは、上の表に書ききれないものもあります。たとえばJTI型では、マイホーム借上げ制度以外で家を貸すと、オプションの証明書が失効します。災害で住めなくなったときも失効します。詳しくはデメリットの記事にまとめています。

向く人・向かない人

向く可能性がある人

対象のハウスメーカーで、長期優良住宅を建てる予定がすでにある人
定年後や50代後半に、収入が下がることがほぼ見えている人
将来、住み替えや売却をする可能性が高いと考えている人

向かない可能性が高い人

「月々が安くなるなら、もっと高い家を買える」と考えている人。総額が増えるうえに、借りる額も増えます
家を子どもに残したい人。据置型では残った元金を、JTI型では買い取りを使うかどうかを、相続のときに決めることになります
地元の工務店で建てたい人。JTI型は承認された事業者でしか使えません
総額をできるだけ小さくしたい人。総額を下げる効果は、繰上返済や頭金のほうがはっきりしています

「月々を下げたい」が一番の理由なら、通常の住宅ローンの組み方を見直す方法もあります。

車の残クレとはどこが違う？

車の残クレ（残価設定型クレジット）は、3〜5年後の車の価値を決めて、その分を最終回に回す買い方です。最終回には「返す」「乗り換える」「買い取る」を選びます。

家の残価設定型住宅ローンは、期間が35年以上と長く、最初から返す前提ではありません。家はずっと自分の名義です。JTI型にいたっては、残価設定月までは月々が下がりません。名前は似ていても、別のものと考えたほうが判断を誤りにくくなります。

オーナーの体験

よくある質問

残価設定型住宅ローンは、最後に家を返さないといけませんか？

いいえ。どちらの型でも家は自分の名義で、返す義務はありません。JTI型のオプションは使うかどうかを選べます。据置型も、利息を払い続けて住み続けることができます。

金利は通常の住宅ローンより高いですか？

JTI型は、三菱UFJ銀行の2023年の発表で通常の金利に年0.2%上乗せです。楽天銀行と日本住宅ローンは上乗せ幅を公表していません。据置型は金融機関が決めますが、住宅金融支援機構の試算例では元金据置ローンを年2.0%と想定しています。どちらも適用条件は申込先で確認してください。

今の住宅ローンから借り換えできますか？

据置型は借換も対象です（ただし取扱金融機関はまだありません）。JTI型は、「家の残価保証確認証」がある家なら、あとから借り換えられるとJTIは説明しています。日本住宅ローンには借換専用の「おうちの残価設定ローン」もあります。

死亡したらどうなりますか？

JTI型は、新型リバースモーゲージに切り替えたあとは団体信用生命保険が原則付けられません。相続人がローンを引き受けないときは、JTIがローン残高で家を買い取ります。据置型の元金据置ローンは、死亡後に家を売れば足りない分を請求されません。

住宅ローン控除は使えますか？

住宅ローン控除の要件は「返済期間10年以上の分割返済」です（国税庁 No.1225）。JTI型は、残価設定月まではふつうの分割返済なので、要件に当てはまると考えられます。据置型の元金を据え置く部分は、元金を最後にまとめて返す仕組みです。似た仕組みのリ・バース60は控除の対象外とされています。残価型について公式の説明はまだないため、金融機関と税務署に確認してください。

まとめ

残価設定型住宅ローンには、月々が下がる時期の違う2つの型があります。据置型は最初から月々が下がりますが、35年後にも借金が残り、2026年10月時点では申し込める金融機関がありません。JTI型は今すぐ使えますが、残価設定月までは月々が少し高く、そのかわり後半に「月々を大きく下げる」「家を手放す」を選べます。

どちらの型でも、総額は通常のローンより増えます。数字を自分の条件で確かめてから、ハウスメーカーの説明を聞くと、話の見通しがよくなります。

月々がいくら下がるかより先に、総額と「何年後にいくら残るか」を確かめてください。