JTIの残価設定型ローンとは｜かｅせるオプションと買取の仕組み

JTI（一般社団法人 移住・住みかえ支援機構）は、ハウスメーカーなどの住宅ローンに「残価保証」を付ける団体です。いまハウスメーカーで案内される残価設定型住宅ローンの多くは、このJTIの仕組みを使っています。残価設定型住宅ローン全体の仕組みは残価設定型住宅ローンとはにまとめています。

この記事では、JTIの公式ページと金融機関の資料を読み、JTIの残価設定型住宅ローンが「いつ」「何をしてくれるのか」「いくらかかるのか」を整理します。

JTI（移住・住みかえ支援機構）とは

JTIは2006年4月に設立された一般社団法人です。もともとの中心事業は「マイホーム借上げ制度」です。これは、住まなくなった家をJTIが借り上げて人に貸し、空室のときも最低限の家賃を払う制度です。通常は50歳以上が対象です。

JTIは、この制度を20年間運営して集めた家賃のデータをもとに、家の価値を計算する方法を作ったと説明しています。家を長く貸せるほど、その家の価値は高く計算されます。この計算で出した家の価値が「残価」で、JTIはそれを保証します。これが「残価保証」です。

JTI自身はお金を貸しません。お金を貸すのは、JTIが指定した金融機関です。

仕組み：ふつうの住宅ローン＋2つのオプション

JTIの残価設定型住宅ローンは、ふつうの元利均等返済の住宅ローンです。借りたお金を全額、毎月返していきます。そこに、借りた人が使える2つの権利（オプション）が付きます。

オプションが使えるのは、ローンの残高が、JTIの保証する残価まで減ったあとです。この時点を「残価設定月」と呼びます。

オプション1：返済額軽減オプション

残価設定月以降に使うと、ローンが「新型リバースモーゲージ」に切り替わります。新型リバースモーゲージとは、元本の多くを、持ち主が亡くなったときに一括で返す形のローンです。JTIの保証する残価以上に元本を返さなくてよくなるので、月々の返済が大きく下がります。

楽天銀行の説明では、切り替えたあとは終身のローンになり、建物の完成から50年までは少額の元本返済と利息、51年目からは利息だけの支払いになります。

オプション2：買取オプション

新型リバースモーゲージに切り替えたあと、家を売るときに、その時点のローン残高と同じ金額でJTI等が家を買い取ります。家を手放せば、ローンは残りません。持ち主が亡くなり、相続人がローンを引き受けない場合も、JTIがローン残高で家を買い取ります。

どちらのオプションも、使う義務はありません。そのまま完済しても構いませんし、オプションを使わずに市場で家を売ることもできます。

「かｅせるオプション証明書」とは

JTIの残価保証は、証明書の形で発行されます。名前が似たものが3つあるので、整理しておきます。表記はJTIの公式ページのとおりで、「かせる」の間に小さな「ｅ」が入ります。

• 残価設定型住宅ローン利用適合証明書：その家が残価保証の条件を満たすことを示す証明書です。住宅事業者が申請し、JTIが前もって発行します。
• かｅせるオプション証明書（残価設定型）：ローンを借りるときに、金融機関で発行されます。残価保証の内容と残価設定月が書かれます。発行手数料は1件5万円（税別）で、金融機関に払います。
• 家の残価保証確認証：購入時に残価設定型を借りなかった人向けです。購入時の残価保証の条件を50年間保ち、あとから残価設定型住宅ローンに借り換えられます。家を売るときは、買主に引き継げます。

残価設定月は、借入額・期間・金利で変わります。金利が変わったり繰上返済をしたりすると、残価設定月も調整され、証明書は専用サイトから再発行できます。

使える家・金融機関・ハウスメーカー

使える家

• 認定長期優良住宅であること
• 自分が住む戸建て住宅であること
• JTIがメンテナンスプログラムを承認した事業者が建てた家であること
• 市街化調整区域ではないこと。マイホーム借上げ制度で貸すのがきわめて難しい地域や家も除かれます

長期優良住宅であることが前提なので、その手間や費用も含めて考える必要があります。

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金融機関（JTIの指定金融機関）

2026年10月25日時点で、JTIのページに載っている指定金融機関は3つです。

• 日本住宅ローン株式会社（モーゲージバンク）
• 株式会社三菱UFJ銀行
• 楽天銀行株式会社

申し込みは、ハウスメーカーや工務店を通します。楽天銀行は、ウェブからの直接申し込みは対象外と明記しています。

ハウスメーカー

JTIのページには、残価保証を使えるハウスメーカーとして、旭化成ホームズ・住友林業・積水化学工業・大和ハウス工業・トヨタホーム・パナソニックホームズ・北洲・ミサワホーム・ヤマダホームズ・ロゴスホールディングスの10社が載っています。このほか、株式会社家守り経由で23社の工務店が載っています（2026-10-25確認）。

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数字で見る：月々と残高

JTIの残価設定型住宅ローンを、通常のローンと比べました。式はこのサイトのシミュレーターと同じです。数字は例で、実際の残価設定月や金利ではありません。

オプションを使わずに35年返し切ると、金利の上乗せの分だけ総額は約158万円増えます。これに証明書の発行手数料（5万円＋税）が加わります。

残価設定月がいつ来るかで、オプションを使ったあとの姿は大きく変わります。同じ条件で、残価設定月を3通りに置いて計算しました。

20年目なら、月々は116,681円から2万円台まで下がる計算です。ただし、この下がった月々は利息だけの目安です。元本はほぼ残ったままなので、相続のときには家を売るか、JTIに買い取ってもらうか、相続人が引き受けるかを決めることになります。

オプションが使えなくなる条件と注意点

JTIのよくある質問には、売り手の説明では後回しになりがちな注意点が書かれています。

• 家を貸すなら、JTIのマイホーム借上げ制度を使う必要があります。ほかの方法で貸すと、かｅせるオプション証明書は失効します。
• 災害などで家に住めなくなると、証明書は失効します。損害保険や地震保険で備えるよう案内されています。
• 新型リバースモーゲージに切り替えたあとは、団体信用生命保険は原則付けられません。指定金融機関によっては一定の年齢まで付けられる場合があります。
• 三菱UFJ銀行では、全期間固定金利は対象外です。返済額軽減オプションを使ったあとは変動金利になります。
• JTIの利用条件には「長期メンテナンスプログラムの実施」が入っています。点検や補修を続ける前提の家です。

JTIは、少なくとも10年目から5年ごとに点検を受け、結果を報告し、必要な修繕をすることを求めています。ただし、これを守らなかったときに残価保証がなくなるかどうかは、公開資料に書かれていません（2026-10-25確認）。契約の前に、証明書の条件を書面で確認してください。

金利の上乗せ幅を公表しているのは、三菱UFJ銀行の2023年の発表（年0.2%）だけです。楽天銀行と日本住宅ローンは公表していないため、見積もりで確認してください。

メリットとデメリット

向く人・向かない人

向く可能性がある人

• 対象のハウスメーカーで、長期優良住宅を建てることがほぼ決まっている人
• 20年後などの住み替えや、定年後の返済の重さに備えておきたい人
• 最初の月々が少し高くなっても、後半の選択肢がほしい人

向かない可能性が高い人

• 最初から月々を下げたい人。その場合は、国の保険を使う据置型の話になります
• 家を子どもにそのまま残したい人
• 地元の工務店で建てたい人（家守り経由の工務店を除く）

最初から月々を下げる「据置型」は、国の保険制度を使う別の仕組みです。

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よくある質問

まとめ

JTIの残価設定型住宅ローンは、ふつうの住宅ローンに「返済額軽減」と「買取」の2つのオプションを付けたものです。オプションは残価設定月以降に使え、それまでは金利の上乗せで月々が少し高くなります。使える家・建てる会社・金融機関は限られます。もう1つの型との違いは残価設定型住宅ローンとはで比べています。

JTI型は「今すぐ安くなる」ローンではなく、「20年後などに選べる道を買う」ローンです。
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参考資料