長期優良住宅のデメリット｜残価設定型ローンを使うなら必須の条件

長期優良住宅は、長く良い状態で住めるように建てて、手入れを続ける計画を、行政に認めてもらった家です。税の優遇があるので、ハウスメーカーからは「標準で対応」と案内されることが多いと思います。この記事では、売る側が書きにくいデメリットを、行政の資料と試算で確かめます。残価設定型住宅ローンとの関係は、残価設定型住宅ローンとはにもまとめています。

長期優良住宅とは｜認定の仕組み

長期優良住宅は、長期優良住宅法という法律に基づく認定です。家を建てる人が、着工前に所管行政庁（建築主事を置く市区町村か都道府県）に申請します。国土交通省の資料では、認定の基準は次の5つです。

ポイントは、認定が「建てたときの性能」だけでなく、「建てたあとの手入れ」まで含むことです。デメリットの多くは、ここから出てきます。

長期優良住宅のデメリット5つ

1. 申請の費用がかかる

費用は、行政への手数料、性能の審査をする機関への料金、書類をつくる会社への費用の3つに分かれます。行政の手数料は自治体ごとに違います。群馬県の場合、一戸建ての新築で、登録住宅性能評価機関の確認書を添えると18,000円です。添えない場合は、床面積200㎡以下で71,000円、200㎡超で81,000円です。審査機関の料金は機関ごとに違い、一戸建てでおおむね5万円前後です（例：ベターリビングは単独で申請すると48,400〜50,600円、住宅性能評価と同時なら5,500〜7,700円。2026-10-25確認）。公的な費用だけなら、確認書を添えて合計7万円前後になります。これに、ハウスメーカーや工務店に払う書類作成の代行料が加わります。代行料は会社ごとに違い、一覧で公表しているところはないので、見積書で確認してください。

2. 着工までに時間がかかる

認定は着工前に申請する必要があります。審査の分だけ、着工の時期が後ろにずれることがあります。土地の引き渡しや、今の住まいの退去の日程が決まっている人は、申請の期間を工程に入れておく必要があります。行政の審査は、確認書を添えて申請してから1〜2週間ほどが目安です（神奈川県と姫路市は7営業日、浜松市は最大2週間程度）。その前に審査機関の審査があるので、全体ではもう少しかかります。群馬県は標準の期間を公表していません。

3. 建築費が上がる場合がある

耐震や省エネ、点検しやすい配管などの基準を満たすため、仕様によっては建築費が上がります。間取りや窓の大きさが制約を受ける場合もあります。標準の仕様で基準を満たすとしている会社もあります。その場合に何が上乗せされるかは、見積もりで確かめてください。いくら上がるかは、会社と仕様で違います。

4. 建てたあとに点検と記録の義務が続く

これが一番大きなデメリットです。30年以上の計画に沿って、10年以内ごとに点検し、必要なら直し、記録を残します。点検の費用は住む人の負担です。行政から報告を求められて応じない場合や、うその報告をした場合は、30万円以下の罰金の対象になります。計画どおりに手入れをせず、改善を求められても従わない場合は、認定が取り消されることがあります。群馬県のQ&Aでは、取り消されると税の優遇も受けられなくなるとしています。

建てた会社が倒産しても、点検の義務は残ります。群馬県のQ&Aでは、その場合は自分で点検するか、新しい点検の担当を決めることになっています。

5. 優遇の差が思ったより小さいことがある

長期優良住宅の住宅ローン控除の上限は、他の省エネ住宅より高く設定されています。ただ、借入額が上限より少なければ、差はあまり出ません。次の章で試算します。

数字で見る｜住宅ローン控除の差はいくらか

2026〜2030年に入居する新築の場合、住宅ローン控除（年末のローン残高の0.7%を13年間、税金から引く制度）の上限は、家の種類で次のように変わります。

4,000万円を借りる場合、ZEH水準との差は約7.3万円です。ZEH水準の上限3,500万円を超えて残高がある最初の数年だけ、差が出るからです。一方、省エネ基準適合住宅と比べると約118万円の差になります。

住宅ローン控除のほかにも、一戸建ての長期優良住宅には次の優遇があります。

これらの優遇と、申請費用・建築費の増加・30年分の点検費用を並べて、元が取れるかを判断します。自分の借入額で月々と総額を確かめるなら、シミュレーターを使ってください。

残価設定型ローンを使うなら、長期優良住宅は必須

ここまでのデメリットがあっても、残価設定型住宅ローンを使うなら、選ぶ余地はありません。どちらの型も、長期優良住宅であることが条件だからです。

理由は、残価の考え方にあります。残価は「何十年後もこのくらいの価値がある」という見込みです。手入れの計画と記録がある家でないと、その見込みを立てられません。JTIの案内では、災害で住めなくなった場合や、決められた制度以外で人に貸した場合、証明書が失効するとされています。残価設定型を使うなら、点検の義務は「残価を守るための条件」でもあります。

メリットとデメリットの比較

認定を取るとよい人・取らなくてもよい人

取るとよい人

• 残価設定型住宅ローンを使う可能性がある人
• 借入額が3,500万円を大きく超える人（ZEH水準との控除の差が広がる）
• 将来、家を売るか貸す可能性があり、手入れの記録を残したい人

取らなくてもよい人

• ZEH水準を満たす家で、借入額が3,500万円以下の人（住宅ローン控除の差がほぼない）
• 30年間、計画どおりの点検を続ける自信がない人
• 工期を少しでも短くしたい人

よくある質問

まとめ

長期優良住宅のデメリットは、申請の費用と時間、建築費、そして30年以上続く点検と記録の義務です。住宅ローン控除の差は、ZEH水準と比べると借入額によっては小さくなります。一方で、残価設定型住宅ローンを使うなら、認定は必須の条件です。

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