残価設定型住宅ローンのデメリット7つ｜「やばい」と言われる理由と向かない人

残価設定型住宅ローンは、将来の家の価値（残価）を差し引いて返済する住宅ローンです。月々の返済は軽くなります。その代わりに、通常のローンにはない条件がつきます。この記事では、売る側の説明では見えにくいデメリットを7つに分けて確かめます。仕組みの全体は残価設定型住宅ローンとはにまとめています。

残価設定型住宅ローンの仕組み｜型が2つある

デメリットを見る前に、型を分けておきます。日本で「残価設定型住宅ローン」と呼ばれるものには、仕組みの違う2つの型があります。この2つを混ぜて語ると、デメリットの話がかみ合わなくなります。

国の保険の据置型は、2026年3月に制度ができました。ただ、住宅金融支援機構の取扱金融機関の一覧は、2026年9月30日現在「なし」です。いま申し込めるのは、主にJTI型です。このほか、岡崎信用金庫が2026年4月から、提携する2社の住宅に限って独自の残価設定型住宅ローンを扱っています。

数字で見る｜月々はいくら下がり、総額はいくら増えるか

当サイトのシミュレーターで、同じ条件の家を3つの方法で借りた場合を比べました。数字は例です。

据置型は残価を大きくするほど月々が下がります。そして、総返済額は増えます。残価の部分も元金が減らないまま、利息を払い続けるからです。

残価設定型住宅ローンのデメリット7つ

1. 総返済額は通常のローンより増える

上の表のとおり、据置型は残価15%で約99万円、30%で約197万円、総返済額が増えます。しかも、これは「35年で残価を現金で返した場合」の数字です。国の保険の据置型は、残価の部分を死亡時か売却時まで利息だけ払い続ける設計です。住宅金融支援機構の資料の試算では、4,000万円を40歳で借り、87歳まで生きた場合の総返済額は5,648万円です。前提は、通常部分2,800万円が金利1.0%で35年、残価1,200万円が金利2.0%で利息のみです。当サイトの計算式に同じ前提を入れると、月々9.9万円・総額5,648万円となり、資料の数字と一致しました。通常ローン（1.0%・35年）の4,742.4万円より約905万円多くなります。ただし、払う期間が12年長く、金利の前提も違うので、差のすべてが仕組みのせいではありません。

月々が下がった分は、多くの場合「あとで多く払う」ことで帳尻が合っています。

2. JTI型は、最初の月々がむしろ上がる

JTI型は、借入額の全体を通常どおり返していくローンです。三菱UFJ銀行の案内では、金利は通常の住宅ローンに年0.2%を上乗せします。そのため、試算では月々が3,767円上がります。月々が軽くなるのは、20〜25年ほど先の「残価設定月」以降に、返済額軽減オプションを選んだときです。「今の月々を下げたい」という目的には合いません。

3. 金利が高め、または変動になりやすい

三菱UFJ銀行のJTI型は全期間固定金利が対象外で、返済額軽減オプションを選んだあとは変動金利になります。住宅金融支援機構の資料の試算でも、残価部分の想定金利は2.0%で、通常部分の1.0%より高く置かれています。金利が上がると、利息だけ払っている残価の部分にもそのまま効きます。全国銀行協会は2026年6月、変動金利の上昇を受けて、金利変動リスクの説明についての申し合わせを見直しました。

4. 途中で売ると、差額を請求される場合がある

国の保険の据置型が「売れば借金が残らない（ノンリコース）」となるのは、次のどちらかの場合だけです。借りた人が亡くなったあとに売った場合と、通常部分のローンを返し終えたあとに売った場合です。それより前に売ると、売っても足りない分は請求されます（リコース）。JTI型の買取オプションも、残価設定月より後に使うものです。転勤や離婚で10年目に売る、といった場面では守られません。

5. 家を子に残しにくい

据置型は、元金を死亡時などに一括で返す設計です。家を売って返すことが前提なので、子が家を引き継ぐなら、残っている元金を返す必要があると読めます。JTI型で返済額軽減オプションを選ぶと、ローンは「新型リバースモーゲージ」に切り替わり、団体信用生命保険（死亡時にローンが0になる保険）は原則つけられません。切り替えたあとに契約者が亡くなると、相続人は残りのローンを一括で返して家を引き継ぐか、返さずにJTIに家をローン残高と同じ額で買い取ってもらうかを選びます。買い取ってもらえば、相続人にローンは残りません。金融機関が認めれば、配偶者などが返済を続けられる場合もあります。配偶者が住み続けたいなら、切り替えの時点で連帯債務者になっておくなどの準備が要ります。

6. 使える家と会社が限られ、比べにくい

JTI型は、JTIが認めた事業者が建てる認定長期優良住宅の戸建てに限られます。三菱UFJ銀行はミサワホームの一部地域の分譲住宅から、楽天銀行は旭化成ホームズと大和ハウス工業の住宅から始めました。銀行を自分で選んで比べる、という通常のローンの探し方ができません。JTIの証明書の発行手数料として、1件5万円（税別）もかかります。

7. 家の手入れが条件になり、費用もかかる

対象は長期優良住宅です。30年以上の維持保全計画をつくり、10年以内ごとに点検する義務があります。JTI型は長期メンテナンスプログラムの実施も条件です。JTIの案内では、災害で住めなくなった場合や、決められた制度以外で人に貸した場合、証明書が失効するとされています。

「やばい」「やめとけ」と言われる理由

検索で「やばい」「やめとけ」と一緒に調べられる理由は、主に3つあると考えています。1つ目は、車の残クレの印象です。車は返却時に傷や走行距離で追加の支払いが出ることがあり、それが家にも当てはまると思われています。2つ目は、上で見た総返済額の増加です。3つ目は、サブプライムローンを連想させることです。

サブプライムローンとは何が違うか

サブプライムローンは、2000年代の米国で、信用力の低い人向けに広がった住宅ローンです。家の値上がりを当てにした貸し方が、価格の下落で一気に崩れました。残価設定型住宅ローンも「将来の家の価値」を当てにする点は同じです。違いは、誰が値下がりの損をかぶるかです。

「サブプライムと同じだからやばい」は言いすぎです。ただし、途中で売る場面では、借りた人が損をかぶる点は変わりません。

メリットとデメリットの比較

向いている人・向いていない人

向いている人

• 対象の会社で長期優良住宅を建てる予定がある人
• 老後は家を売るか、住み替える前提で考えられる人
• 総返済額が増えても、今の月々を下げる理由がはっきりしている人

向いていない人

• 家を子に残したい人
• 転勤や家族の事情で、10〜20年以内に売る可能性がある人
• 金利が上がったときの月々（上の表で据置型11万〜12万円）に余裕がない人
• 地元の工務店で建てたい人

よくある質問

まとめ

残価設定型住宅ローンのデメリットは、総返済額が増えること、金利が高めになりやすいこと、途中で売ると守られない場合があること、使える家と会社が限られることです。月々が下がる仕組みの裏側には、必ずこのどれかがあります。

まず自分の数字で、月々と総返済額の差を確かめてから考えてください。 仕組みのおさらい残価設定型住宅ローンとは？仕組み・2つの型・使える条件をやさしく解説残価設定型住宅ローン・約10分 国の保険（据置型）をくわしく国の残価設定ローン保険（国土交通省・住宅金融支援機構）とは｜いつから使える？残価設定型住宅ローン・約5分