残価型をやめた人へ｜普通の住宅ローンで月々を下げる3つの方法

この記事は、残価設定型住宅ローン（以下、残価型）を調べたうえで「自分には合わない」と考えた人に向けて書いています。残価型の仕組みや向かない人を先に確かめたい人は、柱の記事から読んでください。

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出発点：残価型は月々いくら下がるのか

まず、比べる相手の数字を決めます。当サイトのシミュレーターと同じ式で計算した、例です。

据置型は月々が約1.2万円下がります。その代わり、35年後に600万円の残債が残り、総額は98.6万円増えます。残債を売却で返すつもりでも、35年後にその価格で売れるかは誰にも分かりません。この不確かさが、残価型をやめる理由の1つになります。

この記事の目標は「通常ローンのまま、月々を約1.2万円下げる」ことです。以下の3つの方法を、同じ条件で試算しました。

方法1：頭金を入れる

頭金を入れると、借りる額そのものが減ります。月々も総額も、両方下がる方法です。

頭金500万円で、月々は据置型より低い98,800円になります。総額も、頭金0のときより約93万円少なくなります。

引き換えに失うのは、手元の現金です。引っ越し・家具・税金などの諸費用や、病気や失業のときの生活費まで頭金に回すと、家計が細くなります。残しておく現金を先に決めてから、残りを頭金にしてください。

方法2：返済期間を延ばす

35年より長い期間で借りられる金融機関もあります。期間を延ばすと、1回あたりの返済が減ります。

40年にすると、月々は据置型とほぼ同じ101,142円になります。総額は+112.4万円で、据置型の+98.6万円と近い増え方です。

違いは「最後に何が残るか」です。据置型は35年後に600万円の残債が残ります。期間を延ばした通常ローンは、40年で返し終わります。その代わり、返し終わるのが5年遅くなります。30歳で借りると、40年なら完済は70歳です。定年後も返し続けることになるので、退職金や年金で返せるかを一緒に考えてください。

方法3：金利タイプを選ぶ

住宅ローンの金利には、ずっと同じ金利の「固定金利」と、市場に合わせて動く「変動金利」があります。一般に、借りる時点では変動金利のほうが低く設定されています。

ここでは、変動金利を仮に0.7%として計算しました。実際の金利は金融機関と時期で違います。

変動0.7%なら、最初の月々は5,506円下がります。ただし6年目から金利が1%上がると、月々は123,710円になり、固定1.0%より1万円以上高くなります。

変動金利で下がった月々は、金利が上がると消えます。全国銀行協会は2026年6月に、金利が上がったときの返済額の変化を利用者に説明する申し合わせを見直しました。変動金利を選ぶなら、上がったときの月々も金融機関に出してもらってください。

ボーナス払いは「下げた」ことにならない

もう1つ、ボーナス払いを使う方法もあります。借りる額の一部を、年2回のボーナスで返す方法です。

基準例で、ボーナス払いを1回10万円（年2回）にすると、月々は96,277円になります。月々だけ見ると、据置型より下がります。ただし総額は4,743.6万円で、ボーナス払いなしとほぼ同じです。年間の返済額は、ほとんど変わっていません。

つまり、ボーナス払いは返済を月々からボーナスに移しているだけです。ボーナスが減ったり出なかったりした年に、返済が苦しくなります。この記事の3つの方法に入れていないのは、そのためです。

どの方法が合うかの目安

• 頭金：生活費の半年分ほどを残しても、なお使える貯金がある人
• 返済期間：借りる年齢が若く、完済が定年前後に収まる人
• 金利タイプ：金利が1%上がっても払える余裕が、月々1万円以上ある人

どれにも当てはまらない場合は、家の予算そのものを下げることも考えてください。基準例で住宅価格を4,000万円から3,600万円にすると、月々は101,623円になります（頭金0・35年・固定1.0%）。

3つを組み合わせると

1つの方法だけで約1.2万円を下げようとすると、どれも代償が大きくなります。小さく組み合わせる方法もあります。

どれが合うかは、手元の現金・年齢・金利が上がったときに耐えられる額で変わります。自分の数字でも試してみてください。

使える金利は、金融機関ごとに違う

方法3の「変動0.7%」は仮の数字です。実際にあなたが借りられる金利は、金融機関・審査の結果・団信（団体信用生命保険）の種類で変わります。1行ずつ窓口で聞くと、時間がかかります。

そこで使えるのが、住宅ローンの比較サービスです。条件を入れると、複数の金融機関の金利や返済額を並べて見られます。

モゲチェックの診断は、金利・毎月の返済額・総返済額・団信のプランを並べて比べられます。事務手数料などの諸費用は、診断結果の「資金計画」で見られます。返済期間40年を超えるローンは、同社の記事で紹介されている程度で、診断の比較にどこまで入るかは公表されていません。残価型は比較の対象外です（2026-10-25確認）。

問い合わせて分かったこと

この欄は、当サイトが問い合わせた結果を確認日つきで書く場所です。

比較サービスを使う流れ

1. 家の予算と頭金を決める。手元に残す現金を先に決めてから、頭金を決めます。
2. 比較サービスに条件を入れる。借入額・期間・年収などを入れて、金融機関ごとの条件を並べます。
3. 金利が上がった場合も見る。変動金利なら、+1%になったときの月々も確かめます。
4. 気になる金融機関に事前審査を出す。実際の金利は審査で決まります。
5. 手数料・団信を含めた総額で決める。金利だけで決めないようにします。

よくある質問

まとめ

残価型を使わなくても、頭金・返済期間・金利タイプで月々は下げられます。基準例では、頭金500万円か期間40年で、据置型と同じくらいの月々になりました。ただし頭金は手元の現金を、期間は完済の年齢を、変動金利は金利上昇への備えを引き換えにします。

実際に借りられる条件は金融機関ごとに違うので、比較サービスで並べて見てから決めてください。残価型との違いをもう一度整理したい人は、柱の記事に戻れます。

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