残価設定型住宅ローンの金利・審査・団信・所有権｜よくある疑問を解説

残価設定型住宅ローンを調べていると、仕組みより先に細かい疑問が出てきます。「金利は高いのか」「固定にできるのか」「死んだら家族に借金が残るのか」「家は自分のものなのか」。この記事では、こうした疑問を1つずつ解説します。仕組みそのものは残価設定型住宅ローンとはにまとめています。

扱いは型によって変わります。この記事では、JTI（移住・住みかえ支援機構）の制度を使う「JTI型」と、住宅金融支援機構の保険を使う「据置型」に分けて書きます。資料はすべて2026年10月28日に開き直して確かめました。

結論：型ごとの早見表

まず、よく聞かれる6つの疑問を表にまとめました。JTI型は今申し込める型、据置型は2026年3月に国の保険ができた型です。据置型を扱う金融機関は、住宅金融支援機構のページで「令和8年9月30日現在」「なし」のままです。

以下、表の中身を1つずつ説明します。

金利：通常の住宅ローンより高い？固定にできる？

どちらの型も、通常の住宅ローンより金利は高めに置かれています。金融機関から見ると、将来の家の価値の分だけ回収が遅れる、または不確かになるからです。

JTI型：上乗せ幅を公表しているのは1社だけ

三菱UFJ銀行は2023年3月31日の発表で、残価設定型住宅ローンには「通常の住宅ローンの借入金利に年0.2%を上乗せした金利」を適用するとしています。同じ発表で、全期間固定金利は対象外、返済額軽減オプションを使ったあとは変動金利になるとも書いています。

楽天銀行の商品ページは、ベースが「楽天銀行住宅ローン（金利選択型）」であることだけを示し、上乗せ幅は書いていません。日本住宅ローンも公表していません（2026-10-28確認）。上乗せ幅は、建てる会社を通した見積もりで確かめるしかありません。

据置型：残価部分の金利が高めに想定されている

住宅金融支援機構の資料では、金利のタイプは「金融機関の定めによる」としています。資料の試算例は、毎月元金も返す部分（割賦返済ローン）を年1.0%、利息だけを払う残価部分（元金据置ローン）を年2.0%と置いています。どちらも変動金利の前提です。

残価部分の金利が通常部分より高いと、月々が下がる幅は小さくなります。残価部分は老後まで利息を払い続けるので、金利の差がそのまま長く効きます。

数字で見る：金利の上乗せと金利上昇の影響

年0.2%の上乗せで、35年の総額はいくら増える？

住宅価格4,000万円を頭金なし・35年で借りた場合を、このサイトのシミュレーターと同じ式で計算しました。数字は例です。

年0.2%の上乗せは小さく見えますが、35年では約158万円になります。JTI型はこれに、証明書の発行手数料（1件5万円・税別）が加わります。JTI型でオプションを使わなかった場合、この上乗せ分は「使わなかった保険料」のような位置づけになります。

オプション後・据置部分は、金利が上がるとどうなる？

残価型で注意したいのは、利息だけを払う部分です。元金が減らないので、金利が上がると、上がった分がそのまま月々に乗ります。

JTI型のオプション後は変動金利です。オプションを使う20年目に50代なら、そこから先は年金生活に入っても金利の動きを受け続けます。「月々が軽くなる」のは、その時点の金利が続く場合の話です。

通常のローン部分も、6年目から金利が1%上がると月々は増えます。上の例では、通常ローンは112,914円から129,758円に、残価15%の据置型は100,977円から120,294円になります。残価型だから金利の上昇に強い、ということはありません。自分の借入額ではシミュレーターで確かめられます。

審査：通常の住宅ローンと何が違う？

JTI型は、審査が2段階になります。先に家がJTIの条件（JTIが承認した事業者が建てる認定長期優良住宅など）を満たしているかを確かめ、そのうえで金融機関の審査を受けます。JTIのページにも「別途通常の融資審査が必要」とあります。申し込みは建てる会社を通す形で、楽天銀行は「WEB経由での申込みは対象外」としています。

据置型の審査の目安は、機構の資料に書かれています。

• 申込時に70歳未満。通常部分は完済時に80歳未満
• 日本国籍、永住許可を受けている方、または特別永住者
• 年収に対する年間返済の割合（総返済負担率）が、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下
• 2本のローンの合計が1億2,000万円以下、かつ必要な資金の100%以下

総返済負担率は、通常の住宅ローンの基準と似た水準です。月々が下がるからといって、通常より多く借りられる仕組みではありません。月々の負担の下げ方は、型ごとの違いも含めて残価設定型住宅ローンのデメリットで整理しています。

団信と死亡時：家族に借金は残る？

団信（団体信用生命保険）は、ローンを借りた人が亡くなったときに、保険で残高を返す仕組みです。残価型では、ここが通常のローンと大きく違います。

JTI型：オプション後は団信が原則付かない

JTIは、返済額軽減オプションで新型リバースモーゲージに切り替えたあとは「原則として、団体信用生命保険は付保できません」と説明しています。理由は、亡くなったときに相続人がローンを引き受けなければ、JTIがローン残高で家を買い取るからです。ただし、一定年齢まで団信を認める指定金融機関もあるとしています。

オプションを使う前は、通常の住宅ローンです。団信の扱いは金融機関の商品によります。

つまり、オプション後に亡くなった場合、家族には次の2つの道があります。

• ローンを引き受けて返し、家を残す
• 引き受けず、JTIに家を残高で買い取ってもらう（家は残らないが、借金も残らない）

楽天銀行も、亡くなった場合はJTIがローン残高で家を買い取ると書いています。

据置型：団信は金融機関が決める

機構の資料では、団信は「金融機関において自由に設定可」です。残価部分の元金は、亡くなったときなどに一括で返します。亡くなったあとに家を売った場合は、売っても足りない分を請求されない「ノンリコース」になります。通常部分は、売っても残れば請求されます。

家を子に残したいなら、どちらの型でも、残価分のお金を相続人が用意できるかが前提になります。

日本住宅ローンの借り換え専用商品「おうちの残価設定ローン」は、原則としてMCJ団体信用生命保険に入る形です。契約者全員が亡くなった場合は、同社が指定する不動産事業者が原則として残高で買い取るため、相続人は残高を返さなくてよいと説明しています。

所有権：家は誰のもの？最後に返す必要は？

車の残クレと違い、残価型の住宅ローンで家は自分の名義になります。借りている間は、通常の住宅ローンと同じく、金融機関の抵当権が付きます。

• 据置型：2本のローンとも、家と土地に第1順位の抵当権が付きます（機構の資料）
• 日本住宅ローン：同社を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定します
• JTI型：買取オプションを使うと、ローン残高と同じ額で、JTIなどが土地と建物の所有権を引き受けます（三菱UFJ銀行の発表）

最後に家を返す決まりもありません。JTI型のオプションは使うかどうかを選べます。据置型も、機構の資料は、正常に返している限り返済期間中に一括返済や退去を求めることはないとしています。車の残クレとの違いは家の残クレと車の残クレの違いで比べています。

住宅ローン控除と固定資産税

固定資産税は自分で払う

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地と家の所有者にかかります（総務省）。家は自分の名義なので、残価型でも固定資産税・都市計画税は自分で払います。残価の分を借りているからといって、税金が減ることはありません。

住宅ローン控除は「10年以上の分割返済」が条件

住宅ローン控除の対象になる借入金は「10年以上にわたり分割して返済する方法」のものです（国税庁 タックスアンサー No.1211-1）。

• JTI型：オプションを使う前は通常の住宅ローンなので、この条件に当てはまると考えられます
• 据置型：通常部分は分割返済です。残価部分は元金を最後にまとめて返すため、対象になるかどうかの公式の説明は見つかりませんでした（2026-10-28確認）

控除を前提に資金計画を立てるなら、申し込む金融機関と税務署に、残価部分の扱いを確かめてください。

疑問が解けたら：自分に向くかを確かめる

ここまでの内容をまとめると、残価型は「月々を下げる代わりに、金利の上乗せ・老後の利息・家を残しにくいこと」を受け入れる仕組みです。次の人は慎重に考えたほうがよい型です。

• 金利が上がったときに、利息だけの部分が月1〜2万円増えても困らない見込みが立たない人
• 家を子に残したい人
• 全期間固定金利で返済額を確定させたい人
• 住宅ローン控除を最大限に使うことを資金計画の前提にしている人

向くかどうかは5つの質問で確かめられます。

あわせて読みたい残価型の向き不向き診断ツール・約1分

よくある質問

まとめ

残価設定型住宅ローンの金利は、通常のローンより高めです。全期間固定は選べないことが多く、利息だけを払う部分は金利が上がると老後まで負担が増えます。家は自分の名義で、固定資産税も自分で払います。JTI型はオプション後に団信が原則付かず、亡くなったときはJTIが家を残高で買い取ります。

月々だけでなく、35年の総額と、金利が上がったときの月々まで計算してから決めてください。2つの型の全体像は残価設定型住宅ローンとはで比べています。

あわせて読みたい残価設定型住宅ローンとは？仕組み・2つの型・使える条件をやさしく解説残価設定型住宅ローン・約10分

参考資料